房子質保期已過、出現質量問題誰來負責？

 

合昌檢測技術有限公司擁有CMA、CNAS國家驗收資質。

 

過保整改，到底誰負責？

甲方公司將廣場壹號的土建、水電安裝工程發包給乙方公司施工。工程交付后因屋頂琉璃瓦出現大面積脫落，多次造成業主車輛、周邊房屋嚴重損害。

 

甲方遂找到乙方公司商量解決，要求乙方公司進行維修整改。乙方公司以超過保修期為由，拒絕維修。溝通無果，甲方向法院提起了訴訟。
雙方主要爭議：工程已過兩年保修期，施工單位是否還需要承擔返工、維修責任？

 

 

交付時已存在質量缺陷，施工單位仍會承責

 

一審審理過程中法院對屋頂琉璃瓦脫落原因進行司法鑒定，司法鑒定結果顯示施工單位交付前施工做法不符合設計施工要求。

 

鑒定意見具體為：屋面琉璃瓦鋪裝施工實際做法不符合設計要求，施工實際做法不當，造成琉璃瓦下部形成架空空間，且琉璃瓦與臥瓦層有效黏結面積過小，黏結性能弱，致使琉璃瓦本身自重和臥瓦砂漿黏結力不足以抵抗風力壓力差而被風力掀起脫落。

 

因此，乙方公司在交付前的施工就不符合設計施工要求，實際交付的房屋不符合合同約定的交付質量要求，即便經過竣工驗收，也應承擔返工、維修責任。

 

 

法院判決：乙方公司應當承擔返工、修理義務，并賠償鑒定費損失。

 

 

工程質量瑕疵擔保責任不受保修期限制

 

 

保修責任是指：施工單位應對，處于保修期內的工程，因正常使用或自然折損所產生的質量缺陷所承擔的質量修復責任，在工程交付時該質量缺陷并不存在。保修期滿，施工單位保修責任解除。

 

但若施工單位交付的工程在交付時就不符合質量要求，則該質量缺陷并非產生于保修期，不受保修期限制，施工單位此時應承擔的責任為工程質量瑕疵擔保責任。

 

開發商應及時檢驗工程質量并反饋缺陷

 

開發商及時對工程質量進行檢驗并在約定期限或合理期限內將發現的質量問題反饋給施工單位屬開發商的法定義務，若開發商在合理期限內（一般為缺陷責任期）或自接收工程之日起二年內未通知施工單位該質量缺陷的，根據《民法典》好六百二十一條規定，該工程可能被視為質量符合約定，即便該工程缺陷產生于交付前。

 

交付時隱瞞的質量缺陷不受檢驗期限制

 

在施工單位知道或應當知道交付工程存在質量缺陷而不予告知的，該質量缺陷的修復責任不受發包人檢驗期限制，也不受保修期限制。

 

如開篇提到的案例，工程在交付前就存在質量瑕疵且施工單位，明知乙方承擔的維修義務并不受保修期的限制，保修期過施工單位仍需承擔返工、修復責任。

 

促成本案結果的關鍵——證明施工單位明知交付前工程存在瑕疵

不妨大膽延伸一下

還有哪些點可以證明交付前就有瑕疵？

 

1、不按設計圖紙和施工技術標準施工；

2、擅自修改工程設計；

3、偷工減料；

4、使用不合格的材料、構配件、設備；

5、施工工藝、施工工序不符合國家規范或行業技術規范；

……（一般為施工單位存在主觀故意）

 

作為建設單位，我們應全面盡到發包人應盡的質量管理責任，并盡好大限度地管理好工程修復成本，將工程質量風險防范意識貫穿于整個工程管理流程。

 

具體措施，法務提醒如下

 

（1）招投標階段

對施工單位嚴格審查，確保中標的施工單位有相應的施工能力及資金能力，具備相應的技術管理人員。專業分包工程質量管理應盡量確保納入總包管理范圍。

（2）簽約階段

將技術要求及質量標準約定清楚、明確，并經施工單位蓋章確認后作為合同重要組成部分，妥善保存技術要求及質量標準的交付、簽收憑證。

 

（3）施工階段

連同監理單位及時對施工圖紙進行技術交底。若施工過程中發生施工設計、工藝、材料變更，應書面通知施工單位并做好交付記錄。

 

對施工單位進場材料及時進行檢驗，不合格材料嚴禁進場。對監理單位在施工過程中反映的工程質量問題應監督施工單位及時整改。

 

（4）竣工驗收階段

做好審慎地檢驗、檢查義務。將書面資料、影像資料與工程實物進行對照，就施工過程已暴露的問題進行一一復核，未暴露的問題進行全面披露，確保全部質量問題在交付之前整改完畢。

 

發包人、設計、勘察、監理應就工程是否符合質量標準及要求獨立發表意見。

 

（5）保修階段

保修期內應準確分析判斷產生質量問題的原因及責任，對屬于施工單位原因應要求其按發包人確認的維修方案或要求進行施工，督促其使用合格材料或正確工藝、工序，確保修復的工程質量合格。

 

保修期滿后發生質量問題的，應核實是否因施工單位不按圖施工、使用不合格材料或錯誤施工工藝所致，若屬于該情形仍可要求施工單位承擔瑕疵擔保責任并依據合同約定追究其違約責任。

 

法律規定

 

《建筑法》好六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

 

《民法典》好六百二十一條：“當事人約定檢驗期限的，買受人應當在檢驗期限內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人…… 買受人在合理期限內未通知或者自收到標的物之日起二年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定；但是，對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該二年的規定。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。”

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